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开发产品先租后售的增值税处理

时间: 2017-05-08 整理: www.hknianshen.com 编辑：香港公司年审来源：互联网点击: 次

问:自行开发的开发产品用于出租,两年后再销售,如何缴纳增值税?

答:国家税务总局公告2016年第18 号第二条规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用该办法。自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

由上述规定可知,国家税务总局公告 2016 年第 18 号适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”。(具体见国家税务总局辅导资料政策关于国家税务总局公告 2016 年第 18 号第二条的解读)

第二次进入流通领域的“二手房”不适用该文件,应当适用国家税务总局公告2016年第14号的有关规定,申报缴纳增值税。(具体参见第一章有关内容)

因此,开发产品用于出租两年后再销售,应根据开发产品的产权登记情况来选择适用的增值税政策:

(1)如果该开发产品未将产权登记到房开企业自己名下,则应是“一手房”,适用国家税务总局公告 2016 年第18号的规定计算缴纳增值税。如果该房地产项目适用一般计税方法计税,该开发产品的销售额按照取得的全部价款和价外费用,扣除其对应的土地价款后的余额计算。

(2)如果该开发产品已将产权登记到房开企业自己名下,则应是“二手房”,若不满足前述条件,应适用国家税务总局公告2016年第14号的转让不动产政策计算增值税,不能扣除对应的土地价款。

【政策链接】

国家税务总局辅导资料政策关于国家税务总局公告 2016 年第 18 号第二条的解读

本条要注意三个关键词:

一是“房地产开发企业”,也就是说这个《办法》不是对所有的纳税人都适用,而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定,以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同,可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(1)有自己的名称和组织机构。

(2)有固定的经营场所。

(3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业,对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质等级,规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势,降低房地产投资风险,保障交易安全。

(4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前,住建部按照房地产开发企业的资质等级,规定了不同的专业技术人员要求。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

二是“自行开发”,即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”。

三是“房地产项目”。房地产开发项目,一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。